不動産投資とは?④【資産運用】
2016.7.28

株式会社AWARDの會田です。前回のコラムでは、会社が倒産するのと不動産投資に失敗するのは同じ理由が原因であることを書かせて頂きました。その理由とは、『手元のキャッシュが尽きる』こと。ではどのくらい現金、証券等の流動性の資産を持っていれば安定した不動産投資ができるのでしょうか。

どのくらいの流動性の資産を持つべきかについて一概には言えないのですが、ひとつ参考になるのはバランスシート(貸借対照表)という考え方になります。これは会社などにおいて資産と負債がどのくらいあるかを示す表になります。不動産を購入する場合には、不動産の持つ市場価格が資産になりますし、銀行から借り入れるローンが負債になります。

例えば、4000万円のマンションを購入するとしましょう。頭金は入れずに4000万円のローンを組むことを想定します。すると不動産会社から購入した場合には、販売価格は市場で売れる価格よりも高く設定されていることが考えられます。ここでは購入してすぐに市場で売却しようとした時の価値は3500万円だとします。すると、4000万円の負債と3500万円の資産を同時に持つことになります。すると500万円ほど負債の方が大きい状況になりますね。あまり意識されていない方が多いのですが、たいていの場合は不動産を購入した際には、購入時に資産よりも負債を多く抱えることになります。同時に、購入した時の物件の市場価格と購入価格を比較してギャップが少ないほど良いとも言えます。市場価格よりも安く購入できた場合には不動産投資を成功させやすいですね。

一般的に住宅を買うときには、頭金を2割程度用意しておくことが望ましいと言われることがあります。これは購入した時の価格と、その時の市場価格のギャップを埋めるものとして考えることもできるのではないでしょうか。すぐ売却したとしてもローンが残らない状態を作るために頭金を入れる、ということです。しかし、実際に不動産を維持できなくなるのは前回のコラムでも書いたとおりローンの返済が滞ったときです。不動産投資を行うときには、この頭金の2割というのを、何かあった時に使えるお金の目安とするのをお勧めします。例えば1000万円の投資用の不動産をローンで買うのであれば、現金や証券などの流動性の資産で200万円くらい持っていればある程度余裕があると言えます。

現在のような低金利の状況下ですと、不動産投資を行う際に繰り上げ返済を行っても効果は限定的になります。繰り上げ返済は余裕のあるお金を使ってやっていき、流動性の資産に余裕を持たせて空室が出た時などのリスクに対応できる状態を作っておくのが不動産投資を成功させる隠されたコツなのではないでしょうか。次回は不動産投資の種類についていくつか紹介していきたいと思います。

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