不動産投資とは?③【資産運用】
2016.7.27

株式会社AWARDの會田です。前回は不動産投資を行う際のリスクについていくつか紹介させて頂きました。そして、その中で最も注意すべきリスクとして借り入れリスクを挙げさせて頂きました。本日は借り入れリスクについてどう考えるべきかを書いていきます。

実は借り入れリスクについて不動産屋さんは多くを語ってくれないことがほとんどです。なぜならば大きな借り入れを起こして貰ったほうが値段の高い物件を購入して貰えて手数料が儲かるためです。そのため『あなたの属性でしたら何億まで借りられますよ』ですとか『折角借りれるのに不動産投資を行わないのはもったいないですよ』といった話をしてきます。実際不動産投資をするのは良いと思うのですが、借り入れのリスクについて十分認識していない方がほとんどであるように思います。

なぜ借り入れのリスクが最も注意すべきリスクなのか?それは、他のほとんどの不動産のリスクは借り入れに派生して起こってくるためです。

・空室リスク
⇒空室になって家賃が貰えないとローンが払えないからリスク
・物件価格下落リスク
⇒物件価格が下落すると売却してもローンが残るからリスク
・地震リスク
⇒地震で建物がなくなるとローンだけ残るからリスク
・家賃滞納リスク
⇒家賃が滞るとローンが払えないからリスク

上記の様な例はすべてローンが滞ることに繋がるからリスクであると言えます。不動産投資の失敗が決定するのはどういう時だと思いますか?それは、

ローンを滞納し物件を金融機関に差し押さえられた時

になります。もちろん売却して損失を確定させるのも失敗ではありますが、上記の例は最も避けたい状況ですよね。差し押さえられると、後は競売にかけられローンだけが自分の手元に残ることになります。この時に残ったローンをどのように処理するべきかについては、いくつか考えられる方法があるのですがここでは割愛します。

ローンを払えないリスクを回避するにはどうするべきか?いくつか対策はあるのですが、大切なことは『手元に流動性の資産を持つこと』になります。会社が倒産するのはどういう時かご存知でしょうか。それは『手元のキャッシュが尽きる時』です。いくら借金をしていても会社は手元にキャッシュがある限り倒産しません。これは不動産投資の場合でも同じように考えることができます。次回は不動産投資家の間でも意外と考えられていない不動産投資を行うときにどのくらい流動性の資産を持っておくのが望ましいかについて紹介していきます。

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