不動産投資とは?①【資産運用】
2016.7.25

株式会社AWARDの會田です。資産運用というと株、債券、FXなど色々な種類がありますが、それらとは違った特徴を持つものに『不動産』が存在します。本日から数回に分けて資産運用としての不動産をテーマとして扱っていきたいと思います。

まず不動産投資とはどのようなものなのでしょうか。特徴を挙げてみると、

現物資産である
(株などがペーパーアセットと呼ばれるのに対しリアルアセットと呼ばれます)
ミドルリスクミドルリターン
(状況に応じてこちらは変わります)
レバレッジが効く
(銀行のお金を使って投資ができます)

等になるでしょうか。一般的に小さい不動産でも数百万円程度はすることが多く、現金で一括購入できる方ばかりではありません。そのため銀行からローンを借りて不動産投資を始める方が多いです。具体的な例として、Aさんが2000万円の物件を購入してBさんに家賃10万円で貸すケースを考えてみましょう。Aさんは2000万円を銀行から金利2.5%の35年ローン(元利均等返済)として調達するものとします。すると、

【支出】
Aさんから銀行へのローンの支払い:71,499円/月
Aさんが支払う管理費修繕積立金等:15,000円/月

【収入】
BさんからAさんに支払われる家賃:100,000円/月

するとAさんにとっての月々の収支を考えると、

100,000円-(71,499円+15,000円)=13,501円

となり、自分自身のお金を使っていないにも関わらず月々の収支がプラスになります。さらに、この状態で35年間ローンの支払いを維持できれば、その後は完全に物件が自分のものになるため、賃借人がついている限り家賃収入が入り続けることになります。これが不動産投資の基本的な仕組みです。

自分の力を使わずに銀行から借りたお金で資産運用を始めることができるため、レバレッジが効く、と言われることがあります。レバレッジというのはもともとはテコの原理という意味ですが、経済活動において他人のお金を使うことで自分のお金に対する利益率を高めることを指します。今回の例ですと、自分のお金を一切使っていない想定ですのでレバレッジは無限大ですね。実際には頭金が必要になったり諸費用を自身で出す必要が出てきますので、そこで使用した自己資本に対する利益率で考えることになるでしょう。

さてこうやって考えると良いことだらけに見える不動産投資ですが、実はたくさんのリスクが隠されています。次回はそんな隠されたリスクについて取り上げていきます。

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