株式会社AWARDの渡邉です。
投資の王道の一つである不動産投資。株式投資などと比べると大きな額の投資になることが多いため、より慎重に取り組むべき投資と言えるかもしれません。
本日は不動産投資で失敗しないために押さえておきたいポイントについてご紹介させていただきます。
1．インカムゲインとキャピタルゲイン
2．割高な物件を買わないために
3．不動産投資は最初に結果の大半が決まる
といった流れで進めていきますね。
1．インカムゲインとキャピタルゲイン
インカムゲインとキャピタルゲインという言葉を聞いたことがあるでしょうか。
インカムゲインというのは、家賃や配当など定期的に収入のように得られる投資収入のことを言います。一方でキャピタルゲインというのは、物件や株式を安く買って高く売ることにより得られる差益のことを言います。
日本の不動産市場は1980年代後半から1990年代前半にかけてのバブル期に史上最高値をつけました。バブルが崩壊してからは、長らく不動産価格は横ばいだったため、キャピタルゲインよりもインカムゲインを狙う投資が日本では主流なのではないかと思います。
しかし、現在の不動産の利回りは3～10％程度です。都内のマンションの利回りなどは3～4％程度まで落ちています。仮に3％の利回りだとすると物件の価格分の家賃を回収するまでに30年以上かかることになります。
キャピタルゲインとまでは言わなくても、値下がりしにくい物件を購入する、というのは強く意識するべきポイントではないでしょうか。
2．割高な物件を買わないために
仮に大きなキャピタルロスが出る、つまり買った価格よりも売却時の価格が大幅に下回ってしまうような物件を購入した場合には、不動産投資での成功はかなり難しくなります。
こうしたキャピタルロスは、もちろん地価が下がっている地域や、人口が減っている地域で起こる可能性はあるのですが、それ以上に簡単に大きなダメージを受けてしまうのが、不動産を買った時点で明らかに割高な物件を購入してしまっているケースです。
例えば、業者が販売している物件で本来2400万円の価値しかない物件が3000万円で値付けされている、なんてことは不動産の世界では普通にあります。相場を調べずに適当に購入してしまうと、投資を始めた時点で大きな損を抱えることになります。上記の例では買った瞬間に600万円のキャピタルロスになってしまうわけです。
最近では不動産の相場についての情報はネット上である程度集めることが可能になっています。投資用の不動産を購入する際には、必ず相場について調べてみるようにしましょう。
3．不動産投資は最初に結果の大半が決まる
不動産投資では、物件を購入した時点で最終的な結果のほとんどが決まります。不動産投資で得られる利益は、
・家賃
・売買差益
の2点となります。家賃相場や、売却時の相場はある程度決まっていますので、どんな物件を購入したかで最終的な利益は大まかに計算できるのです。
最初に良い物件を選ぶことが、不動産投資で成功する上では必要不可欠なことを押さえていただければと思います。
他の投資でも最初の選択がその後の成果を左右するのは同じですが、不動産は一度買ったら売却に時間もコストもかかります。最初の一歩目で良い物件を取得することを強く意識していただければと思います。
今回は不動産投資で失敗しないために押さえたいポイントについてご紹介しました。逆に言えばこれらの点を押さえておけば、不動産投資は高確率で成功させることができる投資でもあります。ぜひ参考にしてみてください。
