ローン返済と投資どちらが先?【住宅】
2016.7.14

株式会社AWARDの渡邉です。多くの方からご相談を頂く中で、住宅ローンの返済を優先するべきか、それとも投資を始めるのが先か聞かれることが良くあります。この質問に対してはファイナンシャルプランナーでも意見が割れるところですが、わたくしは現在の金利の状況を考えると住宅ローンの繰上げ返済をするよりは投資を先に始めるのが良いのではないかと考えています。

多くのファイナンシャルプランナーの方が投資をするよりも住宅ローンを先に返済すべき、とおっしゃいます。これにも実は理由があって、昔は住宅ローンの返済をすることが今よりもずっと効率的だったからです。今と何が違うのか、というとそれは金利の違いになります。25年前である1991年にはフラット35の金利が5.5%という時代がありました。それに対して現在は最低金利が1.0%を切る水準まで低下しています。つまりとても低金利で住宅ローンを借りることが出来るということです。

金利が5.5%の場合と、金利が1.0%の場合で繰り上げ返済の効果を比較してみます。残りの残存期間が30年で残債が3000万円あり100万円の繰上げ返済をした場合に、どのくらい総返済額が変わるかを見てみます。

【金利が5.5%の場合】
総返済額5798万円⇒5604万円
100万円の繰上げ返済で194万円の返済額減少

【金利が1.0%の場合】
総返済額3474万円⇒3358万円
100万円の繰上げ返済で116万円の返済額減少

どうでしょう?まず金利が5.5%だと借りてる金額のほぼ2倍の総返済額になるのが驚きですよね。そして、金利が5.5%の時代ですと100万円の繰上げ返済により30年間で194万円も返済額が減るのに対して、金利が1.0%ですと116万円しか返済額が減りませんでした。これは30年間の複利で考えると、前者は2.2%、後者は0.5%で30年間複利運用をしているのと同じ効果になります。30年間確実に2.2%で運用できる金融商品というと株などの配当と比較しても悪くないように思えますが、0.5%ですとあまり旨みはないですよね。つまり低金利下の現在では、住宅ローンは借りたままの方がお得な可能性が高い、ということです。

また住宅ローンに関しては、超低金利時代である現在の金利を利用するために借り換えなどを検討すると良い方もいらっしゃいます。

・ローンの残存期間が10年以上
・ローンの残債が1000万円以上
・現況の金利と借り換え金利の差が1%以上ある

といった条件を満たす場合は借り換えを検討すると良いと言われますが、手数料を考慮した上で0.3%程度の金利差がある場合は借り換えを検討してみても良い状況だと思います。ぜひ住宅ローンも投資の1つだと考えてお得に運用してみてください。

 

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