株式会社AWARDの渡邉です。
不動産への投資を考えるとき、考えておかなければいけない事項の一つに出口戦略があります。朽ち果てるまで賃貸し続けることもできなくはないですが、最終的には売却して利益を確定する、というのが大切です。
そして、不動産は5年以上保有するべき、というのは一般的に良く言われる話になります。その理由についてもチェックしてみましょう。
不動産投資の利益の出方は？
不動産投資の利益にはインカムゲインとキャピタルゲインの2つに分けることができます。インカムゲインというのは月々得られる家賃収入のことを指し、キャピタルゲインとは売買差益のことを指します。
例えば2000万円で購入した物件の利回りが5%で、5年後に売却した際の価格が2100万円だった場合を考えてみましょう。
インカムゲインは、
2000万円×5%×5年間=500万円
キャピタルゲインは、
2100万円-2000万円=100万円
となります。合わせると、
500万円+100万円=600万円
がこの不動産投資から得られた利益ということになります。キャピタルゲインは売却時に確定するので、不動産投資については売却までトータルで考えるのが王道です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
さて、そんな不動産投資ですが、実は個人で買っている場合には短期での売却はかなり不利になります。
不動産売却時に課税の対象となるのは、
売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
で導き出される課税譲渡所得になります。特別控除がなければ、取得費と譲渡費用を売却価額から引いたものが課税譲渡所得になります。
この課税譲渡所得にかかってくる税金が保有期間が5年未満の場合と、5年以上の場合でかなり変わるのです。
《5年未満の場合》
所得税：30.63％
住民税：9％
合計：39.63％
《5年以上の場合》
所得税：15.315％
住民税：5％
合計：20.315％
の税金がかかります。5年を境に2倍程度の差が出てしまうことには注意したいですね。また売買時の税金に関する注意点としては、
・取得以降に減価償却した分は取得費から差し引かれる
・法人の場合は短期譲渡所得や長期譲渡所得は関係なく、法人税が課される
・保有期間のカウントが売却した年の1月1日現在が基準になる
（2021年9月に取得した物件は2026年9月から長期譲渡所得になるのではなく、2027年1月1日からが長期譲渡所得になる）
ところなどを押さえておくと良いでしょう。
税金と上手く付き合う
不動産投資は、長く続ければ続けるほど税金との戦いになるというのは、良く言われるところです。購入した年などは諸経費がかかるので、税金のことはあまり考える必要がないのですが、長期的には不動産から得られる収入や、売却時の利益に対してしっかりと税金を払っていく必要があります。
売却時の税金に関しては上記で記載した通りですが、個人で毎年得られる家賃収入は不動産所得として総合課税になりますので、収益性を高めるために物件の入替も含めて検討していくと良いかと思います。
税金のことを知ると投資の効率は高めることが可能です。あまり税金については関心がないけど不動産投資をしているという方は、すこし学んでみると将来は大きな差となるかもしれません。
