株式会社AWARDの渡邉です。

不動産のサブリース契約というのを、耳にしたことがあるでしょうか？不動産投資をやるときには選択肢の一つとなることが多いサブリース契約ですが、メリット・デメリットがはっきりしており、注意しないと後々困ることが多い契約でもあります。

本日はサブリース契約について取り上げたいと思います。

サブリース契約とは？

不動産投資とは、言い換えれば不動産のオーナーが不動産賃貸業を行うということでもあります。

そして一般的な不動産賃貸では、不動産のオーナーが入居者の方と賃貸借契約を結び、入居者の方から家賃を受け取ることになります。間に家賃の入金管理などを行う賃貸管理会社が入ることはありますが、基本的にはオーナーと賃借人の方との間での契約、ということになります。

一方でサブリース契約というのは、オーナーが不動産会社と契約を結び、その不動産会社がさらに入居者に転貸するという契約になっています。不動産オーナーにとっては、不動産会社が借り上げてくれるため安定した賃料が入るというメリットがありますが、その実デメリットもたくさんあることは知らずに契約している方は少なくないようです。

メリットとデメリット

サブリース契約のメリットは、

・家賃が安定して入ってくる

というところに尽きるでしょう。不動産投資において多くの方が恐れるリスクは空室リスクです。その点をサブリース契約だとかなり和らげることができます。不動産会社が借り上げて一定の家賃を支払ってくれることになるため、個人に直接貸すよりも安定して家賃収入が入ってくることが望めます。

さて、これだけ聞くとサブリース契約はとても良い契約に聞こえるのですが、デメリットもたくさんあります。例えば、

・通常の家賃相場の80～90%程度での契約となることが多い

・不動産会社側にとって有利な契約となっていることが多い

・売却時に評価額が下がることが多い

などが挙げられます。特に2番目の点は問題で、オーナー側は家賃保証の契約だと思っているのに不動産会社側から賃料の改定ができてしまったり、オーナー側からは契約書上にある期間をおいたり違約金を支払わないとサブリース契約を解除できないのに不動産会社側からはいつでもサブリース契約を解除できたりということがままあります。

サブリース契約の契約書はオーナー側にかなり不利に作られていることが多いため、契約の前に必ず契約書は読み込むようにしましょう。

法整備も進んでいるが

こうした状況を受けて、2020年6月より「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」が交付されました。この法律により、サブリース契約の重要事項説明などに一定の規制が導入され、賃料の減額や契約が解除される可能性のある旨の説明や、収益性や修繕・管理費用の負担などが優良であると誤認させるなどの誇大・虚偽広告の禁止がされることになりました。

とは言え、結局は契約書の内容を十分に理解しての契約でなければ、後からこんなはずではなかった、という思いを抱く可能性は高いでしょう。少しずつ法整備は進んでいますが、サブリース契約は良い面ばかりではないことは、頭にとどめておいていただければと思います。