不動産投資で出る利益
2020.8.24

株式会社AWARDの渡邉です。

投資の王道と言えば不動産投資と言っても過言ではないでしょう。しかし、不動産投資で利益がでる仕組みを、世の中の多くの方は知らないのではと思います。

不動産投資で利益がでる仕組みが分かりにくくなるのは、投資をする際に借入れを起こす場合が多いからでもあります。本日は借入れを起こして不動産投資をするときに、どのように利益がでるかをご紹介します。

大事なのはイールドギャップ


借入れを起こしたときに利益になるのは、『イールドギャップ』がある場合となります。イールドギャップというと分かりにくいですが、簡単に言えば『金利差』のことです。

不動産を買って、それを人に貸すと賃料が得られます。年間の賃料を不動産価格で割れば表面利回りがでてきます。ただし、重要なのは表面利回りではなくてコストも加味した実質利回りです。管理費、修繕積立金、火災保険料など、不動産の賃貸運営に必要な金額を賃料から引いて不動産価格で割ると、実質利回りがでてきます。

そして、実質利回りから借入金の金利を引くと、不動産投資を行うときに出てくる利益を大まかに判断できるイールドギャップがでてきます。

返済額の内訳は?


なぜ実質利回りから借入金の金利を引くと利益の判断が可能になるのでしょうか。

それは借入金の返済額の内訳について知れば分かってきます。例えば1000万円の借入れを起こして、35年払い、金利2.0%の元利均等方式で返済していくとしましょう。すると1年目に支払う金額は、397,512円となります。このうち、いくらを金利が占めていて、いくらを元金が占めているかお分かりになるでしょうか?

この数字を正確に把握するには返済表を確認する必要がありますが、ざっくりと把握するには借入金の額と金利を見れば大丈夫です。1000万円の借入れで金利2.0%なので年間に支払う金利は、ざっくりと、

1000万円×2.0%=20万円

ほどになるのです。実際には元金がすこしずつ減っていくので完全に正確なわけではないのですが、金利額をイメージするのには良い方法です。ちなみに実際に返済表から支払う金利の計算をしてみたところ、1年目は198,176円となりました。先ほどの借入金の額×金利の額とほぼ一致するのがお分かりいただけるかと思います。

返済額のうちコストとなるのは金利の部分だけで、残りの部分は元本の返済に充てられているため、自分自身の利益となる部分です。こうして考えると実質利回りから金利を引いたイールドギャップと、不動産の価格を掛け合わせると年間に自分自身の利益になるのがどのくらいか大まかに把握できるということになります。

不動産価格の下落にも注意


イールドギャップを見るのは不動産投資でどのくらいの利益が出るかを大まかに把握するのには向いています。ただし、実際には不動産価格の値下がり率なども考慮する必要はあるでしょう。またイールドギャップの計算が効くのは不動産投資を始めた初期のことであって、後々は元金が減ってくることで計算にずれが出てくることも理解しておきましょう。頭金を入れた場合にも返済が進んでいる状態と同じになるため、計算方法はすこし変わってきます。

借入金を利用して不動産投資を行う場合の利益構造をなんとなく理解していただけましたでしょうか。お金を借りる、ということでやや複雑になる不動産投資ですが、借入金の力を借りるからこそ大きな利益が見込める投資です。ぜひご参考になさっていただければと思います。

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