繰上げ返済はするべき?
2019.10.24

株式会社AWARDです。

住宅ローンの繰り上げ返済はするべきか否か、というのはこちらのコラムでも複数回取り上げているテーマです。結論から申しますと、わたしは基本的には繰り上げ返済はしなくて良い、と考えています。なぜそのように考えるかについてお伝えしていきたいと思います。

低金利の時代


現在は日銀のマイナス金利政策の影響もあり低金利の時代です。住宅ローンを借りる際の金利は、変動金利でしたら1%を切るものが当たり前のようになってますし、固定金利でも1.5%を切るものを見るようになりました。例えばこうした金利でお金を1000万円借りている状態で、手元に1000万円の現金があるとしましょう。

金利が1%の状態で1000万円のお金を借りているとするならば、おおまかに1年間に支払う金利は、

1000万円×1%=10万円

になります。つまり月々の返済のうち年間10万円の負担以外は元本に充当されているということです。手元にある1000万円を繰り上げ返済すれば、この金利負担はなくなりますが、手元のお金はもっと上手に活用できるのではないでしょうか。

繰り上げ返済のデメリット


繰り上げ返済のデメリットとしては、

・資金が住宅に固定される

・得られる金銭的価値が相対的に低い

という2点に尽きるかと思います。上の例で言えば、手元にある1000万円は子育て資金や老後の資金にも使えるお金です。しかし、繰り上げ返済をしてしまえば、そこで資金は完全に住宅に固定されてしまい、住宅を売る以外で取り出すことができなくなります。これは大きなデメリットです。

また繰上げ返済で得られるメリットは金利の負担が減ることですが、手元にあるお金を普通に運用すれば借りている金利以上の効果が得られる可能性が高いです。一般論として、株式に普通に投資して得られるリターンで5%程度、債券など安全性の高い資産も含めて分散投資した場合でも3%程度のリターンが得られます。繰り上げ返済のメリットを強く感じる方は、資産運用などで得られるリターンの数字と比べてみても良いかもしれません。

借り換えは価値が高い


さて、繰り上げ返済は低金利で借りることができている限りあまりお勧めはしませんが、ローンの借り換えは数字を見てメリットがあるようでしたら絶対にやった方が良いとも考えています。かかる諸費用を考慮した上でも借り換えによって金利が下がるのであれば、返済総額は小さくなることが多いです。また借り換えによってローンの期間を延ばすことで、月々の返済額の負担を大きく減らすことができる場合もあります。

金利というのはコストですから、減らすことができるのであれば積極的に行うべきです。ただし、そのときにもいくつかの手段をシミュレーションしてみて良い方を選択すれば良いでしょう。

まとめると低金利の借り入れ(変動1%以下、固定1.5%以下あたりが目安でしょうか)ができている方は繰り上げ返済はしない方が良く、借り換えは実行した場合のメリットがどのくらいあるかを見た上で積極的に行うべき、となるでしょう。

ぜひ現在住宅ローンを持っている方や、これから住宅を購入する方は参考にしてみてください。

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