株式会社AWARDです。
土地、建物のうち土地は劣化しませんが、建物は劣化していきます。現在、都心ではマンションが多く供給されており人気もありますが、そうしたマンションはどのくらいの期間もつものなのでしょうか。
法定耐用年数は？
実際に使うことができる期間ではありませんが、税金の計算上で使われる法定耐用年数というのも一つの参考にはなるでしょう。減価償却資産の耐用年数、という数字で見ることができますが、減価償却というのは建物の劣化に合わせて分割して建物価格を経費計上するような考え方になります。
【減価償却資産の耐用年数】
（構造、用途、耐用年数）
木造、住宅用、 22年
鉄筋コンクリート造、 住宅用、47年
となっています。最近のマンションですと住宅用で鉄筋コンクリート造ということになりますから、法定耐用年数は47年になります。ただし、繰り返しになりますが、実際には法定耐用年数を超えたマンションも管理状態によって十分に居住の用に耐えることができます。
長く使われたマンション事例
長く使われたマンションの事例としては、2013年5月まで残った同潤会「上野下アパート」があります。こちらは関東大震災からの復興を目指して東京・横浜に16か所建てられた同潤会アパートのうち、最後まで残った鉄筋コンクリート造の建物です。完成したのは1929年ですから、実に84年もの歴史があった建物となります。また、これよりも前に建て替えとなった同潤会アパートも、おおむね70年ほど現役で使わたとのことです。
こうした建物の寿命を大きく左右するのはコンクリートの質で、最近では200年ほどの耐久性を持つコンクリートが確立されており、大手ゼネコンなどでは500年はもつといった性質のコンクリートも開発しているようです。建築技術も向上しており、耐震性能も多くのマンションでは上がっているため、今後はより長くマンションが使われることが増えていくのかもしれません。
マンションは管理が大事
しかし、そうしたマンションの寿命を短くしてしまう要素があります。それが管理です。
マンションは管理で買え
などという言葉もあるくらい、建物が経年劣化するなかでいかに適切なメンテナンスを行うかが、長く使えるマンションになるかどうかの大きな分かれ目となります。実際に古い中古マンションでも、管理会社の体制と住民の意識がしっかりしているマンションでは驚くほど綺麗な状態が保たれているものもあります。
中古マンションを購入するときには管理会社、過去の大規模修繕の状況、管理組合の体制などにも気をかけましょう。そのマンションが長持ちするかどうかは、構造も大事ですが管理が大きな割合を占めていると言えます。
・適切な維持管理、修繕ができている
・大地震による損壊などがない
などの条件を満たせば、現在のマンションの寿命は相当長いと考えて良いのではないでしょうか。
