イールドギャップとは
2018.12.2

株式会社AWARDです。

昨日はレバレッジをテーマに書かせていただきましたが、不動産投資でレバレッジの力を使うときには『イールドギャップ』という言葉の意味を知っていると良いかと思います。本日はイールドギャップの考え方についてご紹介させていただきます。

イールドギャップの意味


イールドというのは利回りという意味を表し、ギャップというのは差異などを表す英単語になります。つまりイールドギャップというのは金利差のことを指しています。不動産投資の世界で言えば、投資利回りと長期金利との差のことを指すことが多いです。

例えば年間の家賃収入が60万円、物件価格が1000万円、借入金利が2%の物件について考えてみましょう。この物件の表面利回りを計算すると、

60万円÷1000万円×100%
=6%

となります。ここから借入金利を引いてみると、

6%-2%=4%

となり、イールドギャップは2%ということになります。

どの利回りを使うか


しかし、この計算式は良く使われますが、実際に自分の利益がどのように出ていくかを考える場合には、不動産の利回りを表面利回りではなく、実質利回りで計算することをお勧めします。不動産投資を行うと追加でかかる費用としては、管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理費などがあります。先ほどの物件で、これらが年間で15万円かかったと仮定して計算してみると、

(60万円-15万円)÷1000万円×100%
=4.5%

となりますから、イールドギャップは、

4.5%-2.0%=2.5%

ということになります。ではここで出てきた2.5%には実際どのような意味があるのでしょうか。この数字は、ローンの残債の減りや月々生まれるキャッシュフローを合わせると、物件価格の2.5%が毎年自分の利益になることを示しています。この例ですと物件価格は1000万円ですから、毎年25万円ほどが利益になるイメージですね。10年保有すると250万円ほどの利益を家賃収入によって手にすることができます。

最後に物件価格の推移を考慮


ただし、時間が経てば一般的に物件価格は下落しますから、イールドギャップの分がそのまま自分の利益になるというわけではありません。仮に毎年物件価格が1%下落したとすると、1000万円で購入した物件は10年後には900万円になることになります。すると、10年後に売却した場合、

250万円-100万円=150万円

の利益を手にすることができる、というわけです。実際の不動産投資の現場では、よりイールドギャップが大きな物件、より物件価格が下落しにくい物件を選ぶと、大きな利益を追求することができるわけです。物件を購入する場所次第では、値上がりすることなどもありますしね。

イールドギャップの意味を正しく理解すると、よく分からない不動産投資の世界がクリアに見えるようになるかと思います。投資用の不動産を購入する際には、ぜひ意識してみてください。

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