不動産投資の出口②
2018.3.1

株式会社AWARDです。

昨日は最近話題になっている不動産投資の例をもとに、銀行・不動産会社・投資家の問題点を挙げさせて頂きました。本日はそれらのことも踏まえた上で、『不動産投資の出口』についての考え方をご紹介していきます。

なぜ出口が大切なのか


不動産投資というと一度買ったらその時の条件がずっと続くと考えている方がいます。これは不動産会社が販売時に同様のトークをすることが多いため起こりがちなのですが、冷静に考えるとそんなことは絶対にありません。誰だって新しい物件と古い物件であれば、新しい物件の方が魅力的に感じますよね?他の条件が一緒であれば、新築の物件と築30年の物件で同じ値段がつくわけがないのです。

建物は必ず経年劣化していきます。物件価格も貸し出す際の家賃も少しずつ落ちていきます。そしてもう一つ注意したいのが修繕費です。一棟物を保有している場合には自分一人の責任で経年劣化に伴いかかる修繕費を出していく必要がありますし、区分で保有した場合も持ち分に応じて修繕積立金を毎月支払っていく必要があります。この修繕費も物件が古くなればなるほど多くかかると一般的には言われています。

不動産投資の出口の王道


これらのことも踏まえた上で、不動産投資の出口にはどのようなものがあるのでしょうか。その王道となるのは『売却』です。不動産投資といえども投資ですから、最後には金銭面でどのくらいのリターンを得られたかが大切になります。そしてその結果は最終的に売却するまで確定しないのです。仮に月々の収支がプラスだったとしても、その時に売却してローンの残債よりも低い値段でしか売れなかったのであれば、成功した不動産投資とは言えなくなってしまうのです。

そして、他の戦略としてはメンテナンスをしながら貸せる時まで貸し続けるというものがあります。今の時代、建築の技術も進歩しておりマンション等の寿命も昔よりも延びていると言われます。そのため、丁寧にメンテナンスすれば築年数が相当古くなってもマンションとしての機能は維持できるという考え方もあるのです。投資用不動産のローンは大抵30~35年程度で組まれる方が多いと思いますが、ローンの返済を全て終えた後も貸し続けることが可能であるならば、その物件は長い期間に渡ってオーナーに収益をもたらしてくれることになります。

他の利用方法も


その他にも、古くなってきたらマンションやアパートを建て替えるですとか、需要のある土地に購入した不動産はなにかと出口の幅が残ることになります。これらの出口戦略がしっかりしていれば、そうそう不動産投資で失敗することはないでしょう。昨日の例でいうと、シェアハウスといった需要が安定しない賃貸形態の物件にも関わらず、疑いを持たずに長期のローンを組んでしまったのが失敗だったとも言えます。

自宅を買うにしても、投資用不動産を買うにしても、不動産の購入というのは人生の中でもイベントになることが多いです。ぜひとも人生にプラスになる購入ができるように出口戦略はしっかりと考えてみてくださいね。

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