表面利回り実質利回り
2017.7.25

株式会社AWARDです。

不動産投資を行う上で考えたいことの一つに『実質利回り』があります。数字に苦手意識があるとついつい見落としがちですが、本日はこちらについて考えてみましょう。

表面利回りは?


実質利回りの対義語となるのは、表面利回りです。表面利回りは、満室時家賃収入を物件購入価格で割って求めます。例えば人に貸すことで年間の家賃が100万円頂ける物件があるとしましょう。この物件の価格が2000万円であった場合、

100万円÷2000万円×100%=5%

となり、表面利回りが5%の物件だと言うことができます。

実質利回りで考えるポイント


これに対して実質利回りは実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字になります。先ほどの物件の例ですと、年間収入100万円、諸経費が年間5万円、物件価格が2000万円、購入時の諸経費50万円だとしましょう。すると、

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%

ですので、

(100万円-5万円)÷(2000万円+50万円)×100%≒4.6%

となり、表面利回りよりも小さい数字がでてきます。

どちらに注目すべきか


最終的に投資物件としての良し悪しを決めるのは、表面利回りと実質利回りですと後者になります。不動産投資は修繕費や税金との戦いになります。物件は当然古くなると老朽化していきますし、不動産取得税・固定資産税といった税金もかかってくることになります。不動産会社が営業で最初に見せてくる利回りは、必ずと言っていいほど表面利回りですが、しっかり実質利回りまで見せてもらってから購入を考えるようにしていきましょう。

不動産投資は実際に始めてみてから分かるリスクも多くあります。すべてを知ることは難しいですが、できるだけ先のことまで想定して購入していきたいものですね。

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