サブリースの現実②
2017.2.24

株式会社AWARDです。前回に続いてサブリースの話題になります。オーナーとサブリース会社との間で一括借り上げの契約を結ぶことで、入居者が出て行って空室になっても、オーナーはサブリース会社から家賃が支払われるというサブリース。『家賃保証』という言葉は、オーナーにとって魅力的に映るのではないでしょうか。

しかし、サブリース契約には、いくつもの落とし穴があります。

まず一つ目。サブリース契約の場合、設定家賃の80~95%ほどが家賃保証金額となり、実際の手取り額が少なくなるということです。本来であれば管理費用の3~5%程度で済むのが、サブリース契約を結ぶことで5~20%も利益が減ってしまいます。

例えば、家賃10万円で家賃保障金額が9万円の場合、月10,000円、年間で12万円の得られるはずの利益が失われることになります。空室に対する保証料と考えても、高額であると言えるでしょう。サブリース契約はオーナーの利益を確実に減らす契約であると見ることもできるのです。

そして二つ目。新築の物件を購入する場合に特に気をつけたいことになります。新築マンションを購入する場合、多くの不動産会社がサブリース契約を用意します。それはなぜか。実はサブリース契約の家賃保証で出る分の損を、あらかじめ物件価格に盛り込んで販売がされていることがあるのです。つまり、不動産会社が家賃保証で損をしてしまう分を、物件購入者があらかじめ負担していることになります。つまり、『30年間一括借り上げ』とうたっている業者であれば、30年間の家賃保証で出る分の損をあらかじめ建築費用に織り込んで販売するわけです。

そして三つ目。サブリース契約は、借り上げ保証であって実は家賃保証ではないということです。一般的に、サブリース契約には更新があり、2年、3年、長くても5年ごとに家賃金額が見直しされます。そして、更新のたびに家賃が減額されていきます。サブリース契約の場合、オーナーには家賃設定の決定権はありません。つまり、サブリース契約は、家賃保証が長期に渡って続くことは保証されていないにも関わらず、利益の一部をサブリース会社に持っていかれる契約であると言い換えることもできるのです。

いかがでしたでしょうか。一見安心できる契約に思えるサブリースに多くの落とし穴が潜んでいることがお分かり頂けたのではないでしょうか。本来サブリース契約をつけなければ安心して賃貸経営ができない物件は購入するべきではありません。良い物件を購入して、良い管理会社を見つければ不動産経営は安定してできるものなのです。

弊社ではサブリース契約ではなく、シンプルな管理契約のみで入居率95%以上を長期に渡って維持している管理会社のご紹介なども行えます。不動産に関しても不安なことがあったりご相談がある際にはお気軽にご連絡ください。

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